CFO Toolkit · Real Estate · v5

Giải ngân theo tiến độ — vay đúng cách ngân hàng thật sự cho vay

Ngân hàng giải ngân theo tiến độ hợp đồng: mỗi đợt đóng tiền, NH bơm phần tài trợ đã duyệt, bạn lo phần đối ứng. Dư nợ và lãi phát sinh ngay từ đợt đầu, không phải khi cạn tiền mặt. Bảng dưới hiện đủ mọi tháng để bạn tự audit từng dòng — và cảnh báo khi tiền mặt không đủ trả phần đối ứng của mình.

Tham số đầu vào

Sản phẩm & giá
Vốn & vay
Tiến độ & exit
Dòng tiền cá nhân
Kỳ vọng
+12%/n
Chậm thanh khoản
bán trễ 6 th
Thị trường xấu
−5%/n
Cần vay (đỉnh)
—
Lãi / lỗ ròng
—
sau lãi vay & phí
ROI / năm
—
Hệ số thấp nhất
—
Bảng dòng tiền master · mọi tháng từ T0
ThSự kiện Thu nhậpChi t.yếuChi k.t.yếu Lãi vayGốc vayNH giải ngânĐối ứng Ròng thángTiền mặt cuốiDư nợHệ số BP
Tháng đóng đợt Đỉnh dư nợ Gốc vào / thiếu đối ứng Bán ra

Giải ngân theo tiến độ. Mỗi đợt đóng tiền: NH giải ngân = đợt × tỷ lệ tài trợ, bạn bỏ tiền mặt phần đối ứng = đợt × (1 − tỷ lệ). Dư nợ và lãi phát sinh ngay từ đợt đầu, tăng theo tiến độ — không phụ thuộc tiền mặt còn hay hết. Nếu tiền mặt không đủ phần đối ứng của một đợt → cảnh báo vỡ.

Hệ số bao phủ = Tiền mặt cuối tháng ÷ (Lãi vay + Gốc vay + Chi thiết yếu) tháng đó — quỹ tiền hiện có gánh được bao nhiêu tháng nghĩa vụ cứng nếu kẹt hàng (đã cắt chi không thiết yếu). ≥6 an toàn · 3–6 theo dõi · <3 rủi ro cao.

Giả định: ân hạn tính từ giải ngân đầu tiên (T0); gốc/tháng sau ân hạn = tổng NH tài trợ ÷ số tháng còn lại của kỳ hạn; giá bán = tổng giá mua × (1 + tăng giá/năm)^(số tháng giữ ÷ 12); khi bán trả hết dư nợ. Công cụ ước lượng — thay số thật để dùng.